Цена блока 2000 руб в месяц!
Главная Сделать стартовой Добавить в избранное Карта сайта Написать письмо Справочная информация
юридический портал екатеринбурга
Портал юридических услуг
Екатеринбург
 

[Каталог]
каталог фирм
добавить фирму
изменить данные

 
[Объявления]
каталог объявлений
подать объявление
платные объявления
 
[Работа]
все предложения
добавить резюме
добавить вакансию
 
[Реклама]
наша ссылка
сделать заказ
обмен ссылками
 
     
поиск фирмы
поиск объявления
поиск работы
реклама
 



Авторизация
Здравствуйте, гость.

Информация
Информация

Документы

Узаконение самовольный строений и реконструкций

Проблема определения правового режима объектов самовольного строительства не является новой, она традиционно привлекает внимание ученых и практиков. Вместе с тем вступление в силу Жилищного кодекса РФ и Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ (далее - Закон N 93-ФЗ) повлекло возникновение ряда вопросов, требующих серьезного осмысления и анализа.

К числу таковых прежде всего следует отнести вопрос о порядке признания права собственности заинтересованных лиц на объекты самовольного строительства.


В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.


По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. В результате самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта, однако, в исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.


Законом N 93-ФЗ были внесены изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 (даты вступления Закона в силу) право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо "в ином установленном законом порядке". Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового "иного установленного законом порядка" признания права собственности.


Анализ п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет выделить три условия, которым должен отвечать "иной" порядок признания права собственности:

1) такой порядок не должен быть судебным, т.е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти;

2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом;

3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.


В результате "иной" порядок признания права, установленный ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает названным требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, несмотря на то что и ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, и новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ были введены в действие одним Законом N 93-ФЗ. В пользу этого могут быть приведены следующие аргументы.


Во-первых, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст. 222 ГК РФ может быть признано судом или иным органом в установленном законом порядке. Данное положение Закона согласуется со ст. 12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т.е. признание права может иметь место и во внесудебном
порядке.


В силу ст. 2 Закона о государственной регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.


Основная цель ст. 222 ГК РФ заключается в "узаконении" объектов самовольного строительства. В основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт - самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д. Только в случае устранения подобных нарушений за лицом может быть признано право собственности, а строение вовлечено в гражданский оборот.


В этом смысле определяющее значение приобретают критерии отнесения постройки к числу самовольных, а именно:

1) постройка должна быть создана на земельном участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке;

2) постройка должна быть создана без необходимых разрешений;

3) постройка должна быть создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.


В отличие от ст. 222 ГК РФ в сферу действия ст. 25.3 Закона о государственной регистрации попадают объекты недвижимости, не отвечающие названным признакам самовольности. Так, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации заявитель должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, и документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимости и содержащий его описание (технический паспорт или декларация об объекте). Если же для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство, то на государственную регистрацию представляется решение органа местного самоуправления о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, - необходимо разрешение на строительство и возможность использования крановых установок канглим в работе.


В силу п. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки (п. 6 ст. 26 ЖК РФ) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (п. 3 ст. 26 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.


Из приведенных норм вытекает, что необходимость обращения в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии возникает только, когда орган местного самоуправления отказал заинтересованному лицу в этом, т.е. отказал в признании права в административном порядке. Соответственно, как разъяснил Верховный Суд РФ, отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть обжалован гражданином в суд в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, и быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в п. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.


Следующим заслуживающим внимания является вопрос об условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Для возникновения права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.

Во-первых, объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.

Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ, т.е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В-третьих, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности. В отличие от прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.

В-четвертых, сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В-пятых, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях "в ином установленном законом порядке" (п. 3 ст. 222 ГК РФ).


В соответствии с п. 2 ст. 263 главы 17 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельного участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст. 218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.

Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст. 222 ГК РФ с учетом положений ст. 218 и 263 ГК РФ изначально ориентирована на определение правового положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать:

1) факт возведения постройки для себя и за свой счет;

2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.


За иными лицами, т.е. лицами, непосредственно не осуществлявшими создание объекта самовольного строительства, но обладающими вещным правом на земельный участок, право собственности на такой объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст. 218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.

Материал подготовлен специалистами компании ООО "Уральский визит"

назад в раздел


Эксперт недели

Лучший юрист
Макарова Надежда Петровна
Оценка эксперта:21

эксперты юридических фирм
Эксперт недели

Лучший аудитор
Зылева Светлана Александровна
Оценка эксперта:70

эксперты аудиторских фирм
Правовые обзоры

СПС "КонсультантПлюс"

Правовые новости для
юриста:
Выпуск от 24.05.17
Выпуск от 23.05.17
Новые документы для бухгалтера:
Выпуск от 22.05.17
Выпуск от 21.05.17
  все обзоры>>>
Информация
Яндекс.Метрика Индекс цитирования
яндекс Rambler's Top100
Портал юридических услуг создан при поддержке интернет-студии IT Cloud Екатеринбург, 2016 год. Политика конфиденциальности.

Юридические услуги в Екатеринбурге
Поделиться: